“막차 수요 끝났다” 10·15대책 이후 서울 원정 투자 싸늘

 강남 갭투자 막히더니 20% 붕괴…서울 아파트 외지인 매입 ‘급감’

① 3년 2개월 만에 20%선 붕괴

지난해 10·15대책으로 서울 아파트 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 지방 등 타지역 거주자의 서울 아파트 원정 매입 비중이 빠르게 감소했습니다.

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한국부동산원 자료에 따르면 지난해 12월 타지역 거주자의 서울 아파트 매입 비중은 19.98%로 집계됐습니다. 이는 2022년 10월(18.67%) 이후 3년 2개월 만에 가장 낮은 수치입니다.

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한때 강남 지역 토허구역이 일시 해제됐던 지난해 2월에는 외지인 매입 비중이 25.15%까지 치솟았습니다. 실거주 의무가 사라지고 전세를 낀 갭투자가 가능해지면서 지방 자금이 서울로 유입된 영향입니다.

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그러나 이후 규제가 다시 강화되며 분위기가 급변했습니다.

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② 토허 확대·대출 규제에 ‘막차 수요’ 꺼졌다

지난해 3월 강남3구와 용산구로 토허구역이 확대되면서 외지인 매입 비중은 22.79%로 줄었고, 이후 21~22%대를 유지했습니다.

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10월에는 24.52%로 다시 상승했지만 이는 10·15대책 시행 전 막바지 갭투자 수요가 몰린 결과로 분석됩니다. 토허구역 지정 효력 발효 전까지 거래를 마치려는 움직임이 집중된 것입니다.

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이후 정부가 규제지역 내 주택담보대출 한도를 2억~6억 원 수준으로 강화하면서 11월 비중은 21.52%로 낮아졌고, 12월에는 20% 아래로 떨어지며 두 달 연속 감소세를 보였습니다.

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특히 지난해 집값 상승폭이 컸던 성동구와 마포구의 12월 외지인 매입 비중은 각각 20.15%, 20.97%로 전월 대비 7%포인트 안팎 하락했습니다. 강동구 역시 29.86%에서 23.37%로 크게 줄었습니다.

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③ 서울은 줄고, 타지역 매입은 늘었다

흥미로운 점은 서울 거주자의 타지역 아파트 매입 비중은 오히려 확대됐다는 것입니다. 지난해 12월 서울 거주자의 타지역 매입 비중은 6.43%로, 2022년 7월 이후 3년 5개월 만에 가장 높은 수준을 기록했습니다.

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서울과 경기 일부 지역이 토허구역으로 확대 지정되고 대출 규제가 강화되면서, 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 수요가 이동한 것으로 해석됩니다.

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시장 전문가들은 앞으로 실거주하지 않는 주택에 대한 과세 강화 기조가 이어질 경우 외지인의 서울 원정 매입은 점차 감소세를 이어갈 가능성이 크다고 전망하고 있습니다.