전세사기 3만7000건…전세 계약서에 반드시 넣어야 할 특약

 전세사기 3만7000건…전세 계약서에 반드시 넣어야 할 특약

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전세사기 피해 증가, 계약 단계에서 막아야 합니다

최근 몇 년 사이 전세사기 피해가 크게 늘면서 임차인들의 불안도 함께 커지고 있습니다. 정부 집계에 따르면 전세사기 피해로 공식 인정된 사례만 수만 건에 달합니다. 특히 보증금 규모가 수억 원에 이르는 경우가 많기 때문에 피해가 발생하면 개인이 감당하기 어려운 수준의 경제적 손실이 발생할 수 있습니다.

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전세 계약은 단순한 주거 계약이 아니라 사실상 큰 금액이 오가는 금융 거래와 비슷한 성격을 가지고 있습니다. 하지만 많은 사람들이 계약서를 작성할 때 기본적인 조건만 확인하고 특약 사항은 크게 신경 쓰지 않는 경우가 많습니다. 실제로 분쟁의 상당수는 계약 체결 이후에 발생하는 경우가 많습니다.

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예를 들어 계약 당시에는 문제가 없었던 집이라도 잔금 지급 전에 추가 대출이 발생하거나 근저당이 새로 설정되는 경우가 있습니다. 이런 상황이 발생하면 세입자의 보증금이 후순위로 밀릴 위험이 생깁니다. 따라서 계약 단계에서 이러한 위험을 예방할 수 있는 장치를 마련하는 것이 중요합니다.

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전문가들은 전세 계약서에 포함되는 특약 조항이 세입자를 보호하는 마지막 안전장치가 될 수 있다고 설명합니다. 특약은 사기를 완전히 막는 방법이라기보다는 문제가 발생했을 때 세입자가 법적으로 대응할 수 있는 근거를 마련하는 역할을 합니다.

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잔금일까지 권리관계 유지 특약

전세 계약에서 가장 기본이 되는 특약은 계약 당시의 등기 상태를 잔금일까지 유지하도록 하는 조항입니다. 계약 체결 이후 임대인이 추가로 담보대출을 받거나 근저당을 설정하는 상황을 막기 위한 장치입니다.

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만약 계약 이후 새로운 담보대출이 실행되면 세입자의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다. 이 경우 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 따라서 계약서에는 권리관계가 변경될 경우 세입자가 계약을 해지하고 계약금을 반환받을 수 있다는 내용을 명확히 적어야 합니다.

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또한 전입 신고와 확정일자를 받기 전까지는 세입자가 법적으로 보호받기 어려운 구간이 존재합니다. 이 기간 동안 새로운 담보가 설정되면 세입자의 권리가 크게 약해질 수 있습니다. 이러한 위험을 줄이기 위해 권리관계 동결 특약을 반드시 포함하는 것이 좋습니다.

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실제로 많은 전세 분쟁이 바로 이 시점에서 발생합니다. 계약 체결과 잔금 지급 사이에 권리관계가 바뀌는 사례가 많기 때문입니다. 따라서 계약서에 이 부분을 명확하게 적어 두는 것이 중요합니다.

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보증보험 가입 조건 특약

전세 계약에서 또 하나 중요한 장치는 보증보험입니다. 보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하는 제도입니다. 최근 전세사기 피해가 늘면서 많은 세입자들이 이 보험을 활용하고 있습니다.

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하지만 일부 주택은 구조적으로 보증보험 가입이 어려운 경우도 있습니다. 집값 대비 대출 규모가 지나치게 크거나 선순위 채권이 많으면 보험 가입이 거절될 수 있습니다. 이런 상황은 해당 주택의 위험성이 높다는 신호일 가능성이 있습니다.

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따라서 계약서에는 보증보험 가입을 전제로 한다는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 만약 임대인이나 주택의 조건 때문에 보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환하도록 하는 조항을 넣는 방식입니다.

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이 특약을 통해 세입자는 위험한 계약을 진행하지 않고 안전하게 빠져나올 수 있습니다. 특히 전세사기 위험이 높은 지역에서는 이러한 조항이 매우 중요한 보호 장치가 됩니다.

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세금 체납 확인과 배액 배상 특약

전세 계약에서 간과하기 쉬운 부분 중 하나가 바로 세금 문제입니다. 집주인이 국세나 지방세를 체납한 경우 해당 세금이 보증금보다 먼저 변제되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이렇게 되면 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다.

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이러한 위험을 줄이기 위해 계약서에는 임대인이 세금 체납이 없다는 사실을 확인하도록 하는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 또한 잔금 지급 시 세금 완납 증명서를 확인하도록 하는 조항도 도움이 됩니다.

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마지막으로 특약의 실효성을 높이기 위해 위반 시 배액 배상 조항을 넣는 것도 중요합니다. 단순히 계약을 해지하는 수준이 아니라 계약금의 두 배를 배상하도록 명시하면 억제력이 생깁니다. 이러한 조항은 임대인이 계약 내용을 지키도록 만드는 중요한 장치가 됩니다.

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전세 계약은 수억 원이 오가는 큰 거래입니다. 작은 문구 하나가 보증금을 지킬 수도 있고 잃게 만들 수도 있습니다. 따라서 계약서를 작성할 때는 단순한 형식 문서로 생각하기보다 위험을 관리하는 중요한 계약 문서로 인식하는 것이 필요합니다.

■ 팩트필터｜계약서에 담을 수 있는 특약 예시
계약 단계에서 활용되는 대표적인 특약 문구는 다음과 같다.

① 권리관계 동결
“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재 등기부상 권리관계를 유지하며, 신규 근저당권 설정이나 담보대출을 실행하지 않는다.”
→ 전입·확정일자 취득 전 대출 실행으로 보증금이 후순위로 밀리는 상황을 방지하기 위한 조항이다.

② 보증보험 가입 전제
“본 계약은 임대차보증금 반환보증보험 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 사유로 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.”
→ 구조적으로 위험한 주택에서 위약금 없이 계약을 종료하기 위한 장치다.

③ 세금 체납 확인
“임대인은 계약 체결 당시 국세·지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 잔금 지급 시 완납 증명서를 확인시킨다.”
→ 당해세가 보증금보다 우선 변제되는 리스크를 차단하는 목적이다.

④ 소유권 변경 고지
“계약 기간 중 소유권이 변경될 경우 임차인에게 사전 통지하며, 보증보험 승계가 거절될 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다.”
→ 소유권 이전을 통한 책임 회피 가능성을 낮춘다.

⑤ 특약 위반 시 배액 배상
“위 특약을 위반할 경우 임차인은 즉시 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 위약금으로 지급한다.”
→ 특약의 실효성을 확보하는 억제 장치다.